등기부등본이란 단어를 한번쯤은 들어보셨을 것입니다. 부동산 거래를 하거나 임대차 계약을 할때 꼭 확인해봐야 하는 중요한 문서 임에도 표기 사항이 어렵다는 이유로 대충 살펴보는 경우가 많습니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하지 않으면 부동산 사기나 전세사기 같은 피해를 당할 수 있으므로 이 글을 통해 직접 등기부등본을 열람, 발급받는 방법과 각 표시사항을 쉽게 알려드리도록 하겠습니다.
글의 순서
1. 등기부등본이란
등기부등본이란 부동산에 관한 권리관계나 부동산 현황을 기재한 장부를 말하는데 정확한 명칭은 등기사항전부증명서 입니다. 크게 ‘건물 등기부동본’과 ‘부동산 등기부등본’으로 나누어 지는데, 보통 등기부등본이라고 할때는 ‘부동산 등기부등본‘을 말합니다.
등기부등본에는 해당 부동산 또는 건물의 정확한 주소와 면적, 현재 소유자의 취득 일자 및 이름, 과거 소유자에 대한 정보, 해당 부동산을 금융기관 에 담보로 제공 하였다면 근저당 설정 사항 등과 같은 권리관계 등을 확인할 수 있습니다.
만약 부동산을 매매 하였는데, 그 부동산의 실질적인 주인이 따로 있거나, 소유주의 과다한 채무로 인해 부동산에 압류가 설정되어 있다면 금전적인 피해는 물론 정신적인 피해도 상당할 것입니다. 그리고 어렵게 보증금을 마련하여 전세 계약을 하였는데 이미 다른 세입자의 전세권설정등기가 되어 있다면 전세 보증금을 반환 받지 못하는 불상사도 생길 수 있습니다.
따라서, 부동산과 관련된 어떠한 계약을 할때에는 꼭 등기부등본을 열람, 발급받아보고 권리관계가 어떻게 되는지 꼭 확인해야 합니다.
2. 등기부등본 열람 및 발급 방법
등기부등본은 공적장부로서 누구나 열람 및 발급이 가능합니다. 예전에 결혼을 하고 신혼집 마련을 위해 전세 계약을 했었는데 미리 인터넷 등기소에서 해당 부동산에 대한 등기부등본을 열람 했던 기억이 나는데, 임차인이 임대인의 소유 부동산을 열람하는 것은 당연한 것이고, 부동산 소유주는 누가 등본을 열람 하였는지 확인할 수도 없습니다.
등기부등본은 열람 및 발급받는 방법은 크게 두가지가 있습니다.
1) 등기소 및 무인 발급기 사용
우리가 주민등록증 등본을 발급받기 위해 행정복지센터를 방문하는 것 처럼 등기부등본을 발급받기 위해서는 법원 등기소에 방문하거나 무인 발급기를 통해 발급을 받을 수 있습니다. 현장 발급 수수료는 1,000원이고 무인 발급기 위치를 우선 확인해 본 다음 가까운 위치에 있는 무인 발급기를 통해 발급 받으시길 바랍니다.
2) ‘대법원 인터넷 등기소’ 사이트 활용
언제 어디서나 쉽고 편리하게 등기 서비스를 이용할 수 있는 인터넷 등기소를 통해 등기부등본을 열람 및 발급 받을 수 있습니다.
- 사용시간 : 365일 24시간 원칙
- 수수료 : 열람용 1통장 700원, 발급용 1통장 1,000원
- 발급과 열람의 차이 : 발급 서비스를 통하여 발급한 등기부등본은 법적 효력이 있으나, 열람 서비스 출력물은 기본적으로 법적인 효력이 없음
(1) 열람하기
법원 인터넷 등기소에 접속한 뒤 로그인을 하고 열람하기 버튼을 클릭합니다.
내가 열람하고자 하는 부동산 주소는 간편 검색을 통해 쉽게 찾을 수 있습니다.
(2) 발급하기
등기부등본 발급화면 또한 열람화면과 같이 간편 검색을 통해 주소를 확인 후 발급 절차를 진행하면 됩니다.
3. 등기부등본 보는 법
등기부등본을 보면 크게 세가지로 구성되어 있습니다. 부동산의 기본적인 표시를 나타내는 ‘표제부’와 소유권에 관한 권리를 표시한 ‘갑구’, 소유권 이외의 권리를 표시한 ‘을구’로 구성되어 있습니다.
1) 표제부
부동산이나 건물에 대한 기초 사실이 기재되어 있는 표제부는 부동산(토지)의 경우 지번, 지목, 지적이 적혀 있고, 건물의 경우 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있습니다.
- 지번 : 토지의 일정한 구획을 표시한 번호
- 지목 : 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하는 명칭(예 : 임야, 과수원, 공장용지 등)
- 지적 : 토지에 대한 지번, 지목, 면적, 경계, 죄표 등에 관한 사항을 기록하는 것
저도 그렇지만 대부분 아파트에 거주하고 있을텐데, 집합건물이라고 하는 아파트에 대한 표제부에는 전체 건물(예 : 00아파트)에 대한 표제부와 개개의 건물(예 : 0동 000호)에 대한 표제부가 따로 있습니다.
위에서 보는 것과 같이 표제부에는 해당 부동산이 언제 등기가 되었고, 정확한 위치는 어디이며, 면적은 어떻게 되는지 등을 확인하는 할 수 있습니다.
2) 갑구
소유권에 관한 권리를 표시한 ‘갑구’에는 부동산(토지)에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 내용, 그리고 소유권에 대한 재판이 진행중임을 알리는 예고 등기, 소유자가 임의로 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.
- 압류 : 국가 권력에 의해 특정 유체물 또는 권리에 대하여 사인의 사실상, 법률상 처분을 금지하고 확보하는 것
- 가등기 : 앞으로 있을 본등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기
- 경매개시 결정 : 적법한 경매신청에 따른 법원의 결정
- 예고등기 : 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위한 등기
아무래도 소유권에 권리가 표시되어 있는 만큼 주의깊게 살펴봐야 하는데, 부동산 소유자가 갚지 못한 돈이 있을 경우 채권자들은 소유자인 채무자가 소유하고 있는 토지에 대해 압류, 가등기, 가압류, 가처분 등 임의로 처분을 금지하는 등기를 하게 됩니다.
이후에도 토지 소유자가 돈을 갚지 못하면 결국 그 부동산은 경매가 될 것인데, 그 경우 ‘갑구’에는 ‘경매개시 결정’이라고 표시되게 됩니다. 또한 부동산에 대해 ‘처분금지 가처분’이 되어 있다면 소유권에 대한 다툼이 있다는 것으로, 소송 결과에 따라 가처분 이후의 모든 등기 내용이 말소 될 수 있다는 것을 유의해야 합니다.
위와같이 ‘갑구’에는 소유권에 대한 권리관계가 모두 기재되어 있으므로, 내가 거주하고 있거나 거주 예정인 토지, 매매를 하거나 전세 계약이 예정되어 있는 부동산에 대한 소유관계를 다시 한번 잘 살펴볼 필요가 있습니다.
3) 을구
소유권 이외의 권리를 표시한 ‘을구’에는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등에 관한 등기 사항이 기재되어 있습니다.
- 저당권 : 채권자가 채무자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물에 대하여 채권자가 우선 변제 받을 수 있는 약정담보물건
- 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용한 후 반환하고 전세금의 반환을 받을 권리
- 지역권 : 남의 토지를 자기 토지의 편익을 위해 이용하는 것
- 지상권 : 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권
‘을구’에는 소유권 이외에 타인이 설정한 권리를 볼 수 있는 곳으로서, 소유자가 금융기관이나 타인으로부터 돈을 빌리면서 부동산을 담보로 제공했다면 채권자의 근저당 설정 등기라는 표시가 되어 있고, 부동산 소유자인 채무자가 돈을 갚지 못하면 경매에 당할 운명에 처할 가능성이 있습니다.
또한, 전세권 설정이라는 표시가 되어 있다면 특별한 사유가 없는 한 전세기간에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.
최근 전국에서 전세 사기 피해 신고가 급증하고 있다는 언론보도와 같이 전세 계약을 하기 전 다른 사람이 이미 전세권 설정을 한 것이 있는지를 살펴보고, 전세권 설정 등기가 되어 있지 않다면 전세 계약 이후 임차인은 꼭 전세권 설정 등기를 하여 전세기간을 보장 받고, 전세금도 반환 받을 수 있는 안전장치를 준비할 필요가 있습니다.
오늘은 등기사항전부증명서, 즉 등기부등본의 열람 및 발급 방법과 등기부등본을 쉽게 보는 법에 대하 알아봤습니다.
등기는 법률적 효력이 있는 공법관계로서 중요한 행위에 해당하고, 재산과 관련된 부동산 등기의 경우에는 그 중요성이 더 큽니다. 따라서 부동산과 관련된 거래를 할때는 등기부등본을 발급받아 권리관계를 잘 따져서 피해를 보는 일이 없기 바라겠습니다.
꼭 알아야 할 정보